Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости


Скачать 228,39 Kb.
НазваниеСовершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости
МОРОЗОВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСЕЕВНА
Дата конвертации15.08.2012
Размер228,39 Kb.
ТипАвтореферат
Год2009
На соискание ученой степениКандидат экономических наук


На правах рукописи


МОРОЗОВА ЕКАТЕРИНА АЛЕКСЕЕВНА


СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ


Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)


АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук


Москва - 2009

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г.В. Плеханова»


Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Севостьянов Анатолий Васильевич


Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Паштова Леля Германовна


кандидат экономических наук

Сафарова Мария Динаровна


Ведущая организация: ГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»


Защита диссертации состоится «15» октября 2009 г. В 14 часов на заседании Диссертационного Совета Д.212.196.10 при ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова» по адресу:


117997, Москва, Стремянный пер., д. 36, корп. 1 ауд. 21


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова»


Автореферат разослан «15» сентября 2009 г.


Ученый секретарь диссертационного Совета,

кандидат экономических наук, доцент Моторина М. А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ


Актуальность исследования

Наиболее часто, в случаях, когда говорят об инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости, имеют в виду показатели их экономической эффективности – внутреннюю норму доходности, чистую текущую стоимость. Однако, как показывает практика, не всегда принятие инвестиционного решения бывает обусловлено их значениями. Так иногда проект с невысоким или даже отрицательным значением чистой приведенной стоимости бывает принят к реализации. Это может происходить по разным причинам, например, его реализация может представлять собой стратегическую возможность выйти на новые перспективные рынки регионов, у инвестора (девелопера) существует возможность для льготного привлечения финансирования, выхода из проекта на определенном этапе его реализации, есть вероятность роста рынка выше прогнозируемого уровня и получения приемлемой прибыли и т.п.

Все это свидетельствует об отсутствии устоявшейся терминологии, несовершенстве применяемых в настоящее время методов и методик оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости. Поэтому задача определения критериев инвестиционной привлекательности на базе анализа существующего опыта в данной области с научной точки зрения, разработка и внедрение принципов, совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности с применением современных теоретических разработок представляется на сегодняшний день актуальной.

Целью работы является определение критериев и совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости с учетом факторов управления – наличия возможностей для принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла проекта.

Для достижения поставленной цели требуется решение следующих основных задач:

  • формулирование понятия «инвестиционная привлекательность», анализ подходов к ее оценке и выявление критериев для показателей инвестиционной привлекательности объекта на уровне проекта /предприятия;

  • анализ критериев показателей инвестиционной привлекательности и особенностей проекта развития недвижимости как объекта инвестиций для формулирования принципов оценки его инвестиционной привлекательности и выявления основных влияющих на нее факторов; выбор наиболее приемлемого подхода к оценке инвестиционной привлекательности недвижимости;

  • выявление способов учета факторов инвестиционной привлекательности недвижимости, предусмотренных существующими методиками, относимыми к выбранному подходу, анализ их применимости к оценке проектов развития недвижимости;

  • анализ применения теории реальных опционов как дополнительного инструментария для учета факторов управления в оценке инвестиционной привлекательности недвижимости, выбор наиболее подходящего способа оценки;

  • разработка алгоритма методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости с учетом сформулированных принципов оценки и основных влияющих факторов;

  • оценка эффективности предлагаемой методики.

Объектом исследования является проект развития недвижимости как объект для инвестиций.

Предмет исследования – подходы, методики, технологии и инструментарий для оценки инвестиционной привлекательности объектов.

Степень научной разработанности, теоретическая и методологическая основы исследования

Теоретической и методологической базой исследования являются труды российских и зарубежных ученых, специалистов-практиков в области инвестиционного анализа, оценки недвижимости и реальных опционов: В. М. Аньшина, И. А. Бланка, Г. Д. Бернштейна (G. D. Bernstein), Р. Брейли и С. Майерса, А. В. Бухвалова, С. В. Валдайцева, Л. С. Валинуровой, А. С. Волкова, С. А. Гариной, Д. М. Гельтнера (D. M. Geltner), В. А. Горемыкина, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, А. Дамодарана (A. Damodaran), В. В. Колосова, М. В. Коношенко, Т. Коупланда (T. E. Copeland), Э. И. Крылова, В. Н. Лившица, М. А. Лимитовского, Р. Р. Лочмеле, С. Н. Максимова, Р. Мертона (R. C. Merton), Т. И. Микерина, Н. Г. Миллера (N. G. Miller), Дж. Муна (J. Mun), Е. С. Озерова, Г. П. Подшиваленко, В. И. Ресина, А. В. Руднева, М. Д. Сафаровой, А. В. Севостьянова, Н. В. Смирновой, Г. М. Стерника, Г. Н. Смоляка, М. О. Сураевой, Е. И. Тарасевича, Г. В. Хомкалова, В. З. Черняка, В. Д. Шапиро, А. Г. Шахназарова, В. В. Шеремета и др.

В ходе исследования применялись методы системного подхода к изучению экономических явлений и процессов, методы логического и структурно-функционального анализа, методы анализа и синтеза, экспертных оценок, статистического анализа, динамического моделирования инвестиционных процессов.

Научная новизна и основные научные результаты

К наиболее значимым результатам исследования относятся следующие положения:

  • уточнено понятие «инвестиционная привлекательность объекта инвестирования»;

  • выявлены критерии показателей инвестиционной привлекательности;

  • сформулированы принципы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости;

  • в состав основных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости, включены новые – факторы управления;

  • определены коэффициенты риска для положительных и отрицательных денежных потоков проекта на основе их классификации по характеру проявления и влияния на денежные потоки;

  • предложено применение инструментария теории реальных опционов для учета в оценке инвестиционной привлекательности факторов управления;

  • к существующим показателям инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости в качестве дополнительного предложен новый - коэффициент инвестиционной привлекательности;

  • разработана методика оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости, учитывающая реальные опционы инвестора.

Теоретическая и практическая значимость

Практическая значимость работы заключается в том, что усовершенствованная автором методика позволит в оценке инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости учесть большее количество влияющих факторов, разработать различные сценарии реализации проектов, определить стратегическую ценность принимаемых в ходе их осуществления управленческих решений, что даст возможность повысить точность оценки инвестиционной привлеательности и улучшить качество разрабатываемых концепций проектов.

Теоретическая значимость работы заключается в применении инструментария теории реальных опционов в оценке проектов в недвижимости как нового подхода к оценке инвестиционной привлекательности.

Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных, проектных, оценочных и консалтинговых организаций, а также при подготовке специалистов по управлению и планированию инвестиционной деятельности.

Апробация результатов исследования

Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и получили одобрение на конференции XXII Международные Плехановские чтения (Москва, 2009 г.), были использованы при чтении лекций и проведении семинарских и практических занятий на кафедре «Экономика и управления городским строительствлм» в РЭА им. Г. В. Плеханова.

Апробация разработанной методики произведена на примере оценки инвестиционной привлекательности проекта строительства торгово-административного здания по адресу: г. Москва, Цветной бульвар д. 15 стр.1.

Публикации

По теме диссертации было выпущено 5 публикаций общим объемом 2.46 п.л.

Структура и объем работы

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, приложения, списка использованной литературы по теме исследования. Диссертация изложена на 142 страницах основного текста, содержит 23 таблицы, 17 рисунков.


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в трудах российских и зарубежных ученых. Обозначены цель и задачи исследования, установлены его объект и предмет, приведены теоретические и методологические основы диссертационной работы. Раскрыта научная новизна результатов исследования, их теоретическая и практическая значимость.

В первой главе диссертации были изучены методики оценки инвестиционной привлекательности объектов инвестирования. На основе проведенного анализа дано авторское определение понятия «инвестиционная привлекательность», выявлены критерии показателей инвестиционной привлекательности, сформулированы принципы оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости, а также определены основные влияющие на нее факторы.

В данной диссертационной работе предложено под инвестиционной привлекательностью понимать характеристику объекта инвестирования, отражающую его потенциал для достижения экономических целей инвестора с учетом риска.

В ходе проведенного исследования были выделены следующие критерии показателей инвестиционной привлекательности, отражающие ее сущность: комплексность, индивидуальность, интегральность, длительность, сопоставимость, относительность.



Рис. 1: Принципы оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости


Принципы оценки, как правило, отражают основные закономерности создания и функционирования оцениваемого объекта, позволяют выявить факторы или группы факторов, влияющих на результат оценки, часто указывают на определенные способы проведения расчетов. Базируясь на определенных ранее сущности и содержании понятия инвестиционной привлекательности, критериях искомых показателей, особенностях и свойствах недвижимости как объекта инвестиций были сформулированы общие принципы оценки инвестиционной привлекательности (Рис. 1).




Рис.2: Факторы инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости


Факторусловие, причина, параметр, показатель, оказывающий влияние, воздействие на экономический процесс и результат этого процесса. Для того чтобы сформулировать основные факторы инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости (Рис. 2), были также определены параметры проектов и условия реализации, которые обычно оказывают наибольшее влияние на степень заинтересованности в них инвестора.

Таким образом, предлагаемая усовершенствованная методика оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости должна их учитывать.

Во второй главе были проанализированы способы учета в оценке факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность проектов, представленные в изученных существующих методиках; обоснована необходимость расширения инструментария оценки. Изучено применение теории реальных опционов (биноминальной модели) для учета факторов управления в оценке инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости. Сформирован дополнительный критерий – коэффициент инвестиционной привлекательности.

Анализ подходов к оценке инвестиционной привлекательности показал, что с точки зрения соответствия сформулированным принципам оценки наиболее обоснованным является тот, который предполагает расчет показателей стоимости или экономической эффективности в качестве основы для определения критериев инвестиционной привлекательности. Однако он требует усовершенствования, поскольку без применения дополнительного инструментария его методики не способны отразить наличие различных сценариев развития проекта, дополнительную стоимость, которую создают возможности для оказания управленческого воздействия, внесения изменений и корректировок в условиях меняющейся обстановки и условий реализации проекта на разных этапах его жизненного цикла.

Анализ методик, отнесенных к данному подходу, позволил сделать следующие выводы относительно основ оценки, техник и инструментария для учета отдельных влияющих факторов инвестиционной привлекательности:

  • концептуальная основа методик оценки – создание новой стоимости, определяемое на основе анализа дисконтированных денежных потоков проекта, соотнесения разновременных затрат и доходов;

  • необходимость включения поправки на риск в соответствующем компоненте денежных потоков проекта, различное влияние факторов риска на положительные и отрицательные денежные потоки;

  • понимание экономической сущности риска как диапазона возможного отклонения будущего результата от прогнозного определяет подход к учету динамических рисков проекта;

  • необходимость построения дополнительного показателя, отражающего соотношение оценки проекта определенным инвестором с его рыночной оценкой;

  • необходимость поиска дополнительного инструментария для учета факторов управления.

В качестве критерия инвестиционной привлекательности проекта наиболее целесообразно, по мнению автора, выбрать величину чистой текущей стоимости, полученную в результате оценки экономической эффективности, или его инвестиционную стоимость. Важно, что инвестиционная стоимость проекта не всегда превышает рыночную. В данной ситуации вне зависимости от величины инвестиционной оценки, инвестору выгоднее продать его по рыночной цене, нежели эксплуатировать. Таким образом, для определения инвестиционной привлекательности проекта необходимы два критерия: величина его инвестиционной стоимости для данного инвестора, а также показатель, отражающий соотношение инвестиционной и рыночной стоимостей проекта. Для этого автор предлагает рассчитать относительный показатель – «коэффициент инвестиционной привлекательности», равный отношению инвестиционной и рыночной стоимостей проекта:

(1)

Для учета факторов управления в работе было проанализировано применение для оценки проектов развития недвижимости теории реальных опционов, которая представляет собой теоретическую основу, набор техник для применения теории и методологии, разработанных для применения на финансовых рынках опционов, в сфере корпоративных финансов.

Анализ реальных опционов представляет собой более широкий и полный анализ чистой текущей стоимости. Здесь принимается во внимание не только выбор проекта, но и активное управление рисками на дальнейших стадиях, рассматриваются различные сценарии, реально существующие при реализации многих проектов, перспективы, которые они предоставляют для расширения на тех же или связанных рынках, наличие возможностей переключения между различными источниками ресурсов, простота или сложность замедления или прекращения операций и т.п.

Напомним, что в классическом понимании опционом называется инструмент финансового или товарного срочного рынка, который представляет собой оплаченное право на покупку (колл опцион) или продажу (пут опцион) базового актива (обычно стандартного количества акций или биржевого товара) по оговоренной цене (цене исполнения или по страйковой цене) на некоторую фиксированную дату в будущем (европейский опцион) или в любой момент до некоторой фиксированной даты в будущем (американский опцион), если обладателю опциона будет выгодно сделать это; в противном случае он имеет право сделку не производить.

Серьезное внимание теоретическому изучению вопросов, связанных с этим финансовым инструментом, стало уделяться после опубликования работы Ф. Блэка, М. Шоулза и Р. Мертона в 70-е гг ХХ века, в которой была представлена формула для оценки европейского колл опциона без выплаты дивидендов. Приблизительно в то же время ученые обратили внимание на то, что ситуация, по сути аналогичная покупке и исполнению /неисполнению опциона, часто встречается и в других областях экономической жизни, в частности в сфере корпоративных финансов и реальных инвестиций. Зарубежные авторы в качестве примера приводят земельный участок, представляющий собой колл опцион для его собственника, обладающего правом развития этого участка в случае, если прогнозные рыночные условия будут достаточно благоприятными, и текущая стоимость доходов от проекта достигнет желаемого уровня. В данном случае стоимостью базового актива реального опциона будет стоимость будущих доходов от проекта, ценой исполнения опциона – затраты на его реализацию.

В основе большинства моделей оценки опционов лежит принцип построения реплицирующего (имитирующего) портфеля, включающего некоторое количество базового актива - (обычнонекоторое количество акций) и безрисковые заемные средства - В, стоимость которого, согласно допущениям модели об эффективности и полноте рынков, а также отсутствии возможностей для арбитража, должна в точности соответствовать стоимости опциона.

По мнению автора, наиболее удобна и наглядна для оценки реальных опционов биноминальная модель, которую можно считать дискретной аппроксимацией модели Блэка-Шоулза.

Биноминальная модель подразумевает определение стоимости опциона на основе построения дерева изменений стоимости базового актива во времени с использованием повышающего (u) и понижающего коэффициентов (d=1/u). Предполагается, что если S0 – стоимость базового актива в момент времени t0, то в момент времени t1 она будет с вероятностью q равна S0*u и с вероятностью (1-q) равна S0*d (см. Рис. 3). Получение этих значений дает возможность принять решение о исполнении или неисполнении опциона и найти возможные значения выплат по опциону в момент времени t1.

Величины u и d определяются исходя из предположении о том, что изменение цены базового актива может быть описано геометрическим Броуновским движением и находятся по следующим формулам:

(2)

Эти коэффициенты являются постоянными в любом из узлов решетки.



Рис.3: Бинарное дерево альтернатив для базового актива, реплицирующего портфеля и опциона


Предполагая, что нам известны значения возможных будущих выплат по опциону Vu и Vd, найдем значения  и В:

µ § (3)

Теперь, найдя параметры реплицирующего портфеля, мы можем определить сегодняшнюю стоимость опциона:

V=(S+B. (4)

В основе сегодняшней стоимости опциона – размер возможных будущих выплат по нему, который необходимо привести к настоящему моменту времени, то есть:

µ § (5)

Где q – частотная вероятность (50%), k – ставка дисконтирования, учитывающая риск. Главная сложность здесь – определение ставки дисконтирования, которая будет принимать свое значение для каждого узла биноминальной решетки (она обычно имеет больше узлов, чем представлено на Рис. 3). Преодолеть эту сложность позволяет применение так называемого риск-нейтрального подхода, где дисконтирование производится по безрисковой ставке, а отражение рисковых факторов происходит с помощью риск-нейтральной вероятности р, отражающей вероятность наступления безрисковой ситуации.

Подставив в выражение (4) полученные значения для ( и В, определим значение риск-нейтральной вероятности р, которая отражает вероятность наступления безрисковой ситуации:

µ §; (6)

µ §; (7)

µ §. (8)

Полученная риск-нейтральная вероятность, при условии, что Vu и Vd известны, может быть использована для расчета ожидаемой стоимости опциона в момент времени t0 без построения реплицирующего портфеля. В качестве ставки дисконтирования в данном случае будет применяться безрисковая ставка r. Значения p и (1-p) будут постоянными для всех узлов решетки, что значительно упрощает и ускоряет вычисления, позволяет для каждого узла решетки, а воспользоваться формулой:

Vij=[p*V(i+1)j+(1-p)*V(i+1) (j+1)]/(1+r). (9)

Проведенный в диссертационной работе анализ наличия реальных опционов в проектах развития недвижимости в условиях Москвы показал, оно возможно только в определенных пределах: их выявление потребует тщательного анализа юридических и технических условий реализации проекта, определения экономической целесообразности, оценки затрат и выгод от их исполнения. Однако, несмотря на это, теория оценки реальных опционов предоставляет ценный инструментарий, позволяющий учесть различные сценарии, которые могут возникнуть при реализации проекта, возможности менеджмента для осуществления управленческого воздействия и влияния на эффективность проекта на различных этапах его жизненного цикла – факторы управления. Применение представленной биноминальной модели для оценки опционов проекта делает ее более наглядной и удобной для практического использования, позволяет расширить ее возможности.

Третья глава диссертационной работы посвящена разработке и апробации авторской методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости, базирующейся на исследованиях первых двух глав. Произведена оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства административно-торгового комплекса в г. Москве по адресу: Цветной бульвар д. 15 стр. 1.

На Рис. 4 приведена схема усовершенствованной методики оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости.

На первом этапе происходит оценка инвестиционной стоимости проекта для данного инвестора.

Для отражения влияния факторов неопределенности и риска в оценке инвестиционной стоиомсти рисковые факторы подразделяются на динамические и статические. Для учета статических рисков в модель вводятся затраты на страхование строительно-монтажных работ – на этапе строительства, и на страхование недвижимого имущества – на этапе эксплуатации. Размеры отчислений на страхование рассчитываются по действующим тарифам страховых компаний (Росгосстрах). Для учета влияния динамических рисков автором были введены коэффициенты риска для положительных и отрицательных денежных потоков проекта, равные соответственно:


Рис. 4: Схема методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости

µ § (10)

µ § (11)

Где x - проектное значение денежного потока, µ §- его математическое ожидание в соответствии с имитационной моделью; ( - среднеквадратичное отклонение модели.

Как видно, значения коэффициентов представляют собой отношения среднего отклонения ожидаемого денежного потока в сторону понижения или повышения к его объему, запланированному в проекте. Ожидаемое значение денежного потока и его среднеквадратическое отклонение находятся на основе статистического анализа его имитационной модели, построенной по методу Монте-Карло с учетом прогноза изменения основных параметров, отражающих влияние рисковых факторов (например, размер арендных ставок) с учетом периода, в течение которого эти изменения могут произойти. Полученные коэффициенты риска далее применяются для корректировки соответствующих денежных потоков проекта. Для дисконтирования в данном случае используется безрисковая ставка дисконта.

На втором этапе оценки происходит определение стоимости проекта с учетом реальных опционов инвестора. Здесь важно обратить внимание, что при анализе конкретного проекта каждый раз заново определяется набор реальных опционов – стратегических решений, который, помимо особенностей самого объекта недвижимости, его местоположения и окружения, запланированного хода реализации, будет зависеть также от условий и возможностей инвестора, для которого и происходит оценка инвестиционной привлекательности проекта.

На третьем заключительном этапе оценки необходимо определить и проанализировать критерии инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости: инвестиционную стоимость проекта для данного инвестора, найденную на предыдущем этапе оценки, а также коэффициент инвестиционной привлекательности проекта:

µ §, (12)

Где в числителе будет стоять полученная оценка инвестиционной стоимости проекта с учетом имеющихся реальных опционов (Vinvest), в знаменателе – оценка рыночной стоимости проекта - Vmarket (учитываются общие рыночные условия, не принимая во внимание возможности конкретного субъекта, реализующего проект).

Для того, чтобы инвестор, для которого проводится оценка, мог считать проект инвестиционно привлекательным необходимо одновременное выполнение следующих условий:

инвестиционная стоимость проекта должна быть положительной Vinvest > 0;

коэффициент инвестиционной привлекательности - больше единицы или меньше нуля: KIP > 1 или KIP < 0.

В качестве примера применения предлагаемой усовершенствованной методики был рассмотрен проект строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Москва, Цветной бульвар д. 15 стр. 1.

Построенные дисконтированные потоки денежных средств по инвестиционной, финансовой и операционной деятельности с учетом факторов риска позволили определить инвестиционную стоимость проекта, характеризующую современную оценку дохода инвестора с учетом вложенных средств – 20449334 р.

Предполагаем, что у инвестора рассматриваемого проекта есть возможность осуществить продажу незавершенного объекта через год от момента оценки – то есть реальный опцион на выход из проекта (опцион пут). Основные параметры биноминальной модели оценки стоимости реального опциона приведены в таблице 1:

Таблица 1

Исходные данные и результат оценки с помощью биноминальной модели

Наименование параметраЗначениеСтоимость базового актива (доход проекта с учетом риска) S882775498 р.Волатильность доходности базового актива - (6.92%Срок до истечения опциона t4 кварталаСтоимости исполнения опциона (в данном случае – сумма, получаемая при «продаже» базового актива) – ликвидационная стоимость объекта при его продаже через год - K743267287 р.Повышающий коэффициент u1.0717Понижающий коэффициент d0.9331Риск-нейтральная вероятность p0.6758Стоимость доходов проекта с учетом реального опциона883510537 р.Основываясь на величине стоимости базового актива, а также рассчитанных повышающем и понижающем коэффициентах строится дерево возможных значений стоимости базового актива (Рис.5).

Рис. 5: Биноминальное дерево возможных значений стоимости базового актива


В узлах решетки, соответствующих моменту возможной продажи проекта – шаг t4, определяем, происходит ли исполнение опциона. Затем сворачиваем биноминальную решетку справа налево с применением риск нейтральной вероятности по формуле (9) и находим величину стоимости базового актива с учетом реального опциона (Рис. 6):

Рис. 6: Биноминальное дерево возможных значений стоимости базового актива с учетом исполнения реального опциона


Рассчитываем размер чистой приведенной стоимости проекта с учетом реального опциона инвестора - Vinvest: 20449334 +(883510537 р. – 882775498р.) = 21184373 р.

Таким образом, мы видим, что, принимая во внимание возможность продажи проекта через год, показатель эффективности проекта является положительным и повышается на 735039 р. – дополнительную стоимость, которая создается за счет того, что в случае реализации неблагоприятной рыночной ситуации инвестор имеет возможность продать проект.

В рассмотренном примере в качестве оценки рыночной стоимости проекта Vmarket принят показатель, рассчитанный без учета стоимости реального опциона – чистая текущая стоимость проекта, рассчитанная на первом этапе оценки (20449334 р.), поскольку информация о каких-то особых условиях для реализации проекта у инвестора использована не была.

Коэффициент инвестиционной привлекательности проекта равен:

µ §.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проект является инвестиционно привлекательным, поскольку соблюдаются условия:

Vinvest = 21184373 >0; µ §= 1.036 >1.

Рассмотренный пример позволил наглядно продемонстрировать предлагаемые автором подход и разработанный алгоритм методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости, который может быть применен и для других, в том числе комплексных проектов. Предлагаемая усовершенствованная методика соответствует установленным принципам оценки инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости, позволяет учесть основные влияющие факторы, выявленные в первой главе данной диссертационной работы, в том числе факторы управления.

Эффективность предлагаемой методики по сравнению с традиционной представлена в Таблице 2.

Таблица 2

Сравнение результатов оценки, полученных с применением предлагаемой методики и традиционного подхода к оценке проектов

ПоказательТрадиционнная методикаПредлагаемая методикаКомментарииКоэффициент инвестиционной привлекательности проектане определяется1.036Не всегда инвестиционная стоимость превышает рыночную; для принятия верного решения, важно понимать, как соотносятся рыночная и инвестиционная стоимости проектаВеличина инвестиционной стоимости проекта20,999,576р.21,184,373р.Учет различных сценариев и реально существующих возможностей для повышения эффективности проекта на любом этапе жизненного цикла проекта позволяет повысить его эффективность на 735039 р.Чувствительность результирующего показателя к изменению ставки дисконтирования: +10% от значения ставки-182.10%-84.94%Применение коэффициентов риска позволяет сделать модель менее зависимой от выбора ставки дисконтирования, отразить влияние рисков, имеющих отношение к данному конкретному проекту, в месте их проявления -10% от значения ставки205.14%88.58%Таким образом, основными преимуществами усовершенствованной автором методики являются перечисленные ниже.

Более точное отражение возможного влияния риска на денежные потоки проекта: внесение корректировок непосредственно в месте проявления влияния рисковых факторов, учет их различного влияния на положительные и отрицательные денежные потоки. Это позволяет не занижать отрицательные потоки проекта, сделать результат менее зависимым от выбора ставки дисконтирования.

Введение нового критерия – коэффициента инвестиционной привлекательности, который дает дополнительную информацию для анализа и принятия верного инвестиционного решения.

Предложение по учету в оценке факторов управления с применением инструментария теории реальных опционов, позволяющего принять во внимание различные сценарии и реально существующие возможности для повышения эффективности проекта на любом этапе его жизненного цикла.

В Заключении диссертационной работы приводятся полученные результаты и выводы исследования.

На основе критического анализа выполненных ранее исследований сформулировано понятие: «инвестиционная привлекательность» - характеристика объекта инвестирования, отражающая его потенциал для достижения экономических целей инвестора с учетом риска; выявлены следующие критерии ее показателей: комплексность, индивидуальность, интегральность, длительность, сопоставимость, относительность.

Выполнен анализ критериев показателя инвестиционной привлекательности и особенностей проекта развития недвижимости как объекта инвестиций и сформулированы принципы оценки его инвестиционной привлекательности, такие как: относительность, индивидуальность, комплексность, сбалансированность, соответствие, управляемость, зависимость от внешней среды, длительность, учет неопределенности и риска, применимость.

Выявлены и классифицированы основные факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность проекта развития недвижимости: внешние факторы, факторы местоположения, рыночные факторы, организационные факторы, индивидуальные факторы, факторы управления.

В диссертации произведен выбор наиболее приемлемого подхода к оценке инвестиционной привлекательности недвижимости, установлены способы учета влияющих факторов, предусмотренные существующими методиками; проанализирована их применимость к оценке проектов развития недвижимости. Обоснована необходимость расширения существующего инструментария оценки и использования дополнительного критерия – коэффициента инвестиционной привлекательности.

Выполнен критический анализ теории реальных опционов и определена ее применимость для учета факторов управления в оценке инвестиционной привлекательности проектов развития недвижимости, выбран наиболее подходящий способ оценки реальных опционов проекта.

Разработан алгоритм методики оценки инвестиционной привлекательности проекта развития недвижимости с учетом сформулированных принципов оценки и основных влияющих факторов, в том числе факторов управления.

На основе предложенной методики проведена оценка инвестиционной привлекательности проекта строительства офисно-торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, Цветной бульвар д. 15 стр. 1.


Материалы диссертации опубликованы в 5 научных работах, в том числе в 2 изданиях, рекомендованных ВАК:

Морозова Е. А., Севостьянов В. А. Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности земельных участков. – Журнал «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» №12., М., 2008, с. 28-33 (издание рекомендовано ВАК) – 0.36 п. л.

Тютченко А. А., Брума А. А., Морозова Е. А. Управление проектом застройки на основе оценки эффективности инвестиций: Учебно-практическое пособие – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008 г. – 5.2 п. л. - (авторских 1.7 п. л.)

Морозова Е. А. Реальные опционы и инвестиционные проекты в сфере недвижимости // Двадцать вторые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2009 - 0.04 п.л.

Морозова Е. А. Управление инвестиционной привлекательностью объекта коммерческой недвижимости // Двадцать первые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008 - 0.04 п.л.

Морозова Е. А. Совершенствование методики оценки инвестиционной привлекательности проектов в сфере недвижимости // Проблемы современной экономики №1 2009, с. 233-237 (издание рекомендовано ВАК) – 0.32 п.л.


Разместите кнопку на своём сайте:
поделись


База данных защищена авторским правом ©dis.podelise.ru 2012
обратиться к администрации
АвтоРефераты
Главная страница